Dacă te-ai hotărât să îți construiești o casă, și încă nu deții un teren, iată ce ar trebuii să știi înainte de a achiziționa un teren:
Alegerea unui teren potrivit pentru viitoarea construcție are un aport foarte mare atât asupra bugetului alocat construirii cât și asupra proiectului final al locuinței. Alegerea terenului poate fi influențată de foarte mulți factori direcți, personali care depind efectiv de tine și de famiilia ta în luarea anumitor decizii, pe când factorii indirecți cum ar fi: prețul terenului, drumul de acces la teren, vecinii, utilitățile din zonă etc. – îți pot influența decizia de achiziționare.
Iată câteva sfaturi utile ce te vor îndruma să îți alegi un teren potrivit nevoilor tale:
1. Locația terenului. Pentru alegerea zonei în care dorești să achiziționezi un teren trebuie să ții cont de punctele tale de interes: mijloacele de transport, grădinițe și școli în apropiere, supermarket-uri și hipermarket-uri ușor acecesibile etc., pentru că, stilul tău de viață actual poate fi schimbat aproape radical în viitor.
Terenul situat aproape de centrul orașului – un astfel de teren îți va reduce foarte mult din timpul petrecut în trafic pentru că vei fi destul de aproape de toate facilitățile acestei zone, de la accesul la școli și gradinițe până la accesul în aproape orice colț al orașului (toate drumurile unui oraș de obicei duc în centru). Totodată, un teren cât mai aproape de centrul orașului va avea un preț pe măsură raportat la ce îți oferă, astfel, bugetul total alocat construirii unei case poate fi redus semnificativ datorită costurilor de achiziție ale terenului..
Terenul situat la periferia orașului – dacă îți dorești o supafață de teren mai mare, periferia orașului sau localitățile în imediata apropiere este ce mai bună alegere pentru că în apropierea centrului marea majoritate a terenurilor sunt deja ocupate sau au suprafețe mici. Alegerea unui astfel de teren poate reduce mult din costurile de achiziție iar banii economisiți îi puteți folosi la construcție sau la alegerea unor finisaje de calitate mai bună.
Pentru a fi sigur că zona în care îți dorești să achiziționezi terenul îți place, fă o vizită înainte, plimbă-te pe străduțe, fii atent la potențialul acesteia, dar și la vecini.
Asigură-te ca viitorul teren să fie situat în intravilanul localității și nu în extravilanul acesteia.
2. Utilitățile existente în zonă. Alegerea unui teren ce nu are utilitățile în proximitatea lui va crește costurile de construire. Verifică de ce utilități dispui în zonă, la ce distanță sunt amplasate față de terenul și unde te poți branșa - cu cât mai aproape cu atât mai bine = ieftin.
Dacă accesul la teren se face pe un drum de servitute (comun și celorlalți vecini) trebuie să fii foarte, foarte atent la ce utilități sunt pe drumul de acces și dacă vecinii îți dau permisiunea notarială să te branșezi în conductele lor (un aspect foarte important !!!); neavând acordul vecinilor vei fi obligat să te branșezi la utilitățile amplasate la strada principală de acces, și, în funcție de distanța față de aceasta costurile pot fi de la mari la foarte mari.
3. Prețul terenului. Acesta va avea de cele mai multe ori un rol de decizie în alegerea unui teren pentru casă. Nu te lăsa păcălit de un preț mic și cere informațiile importante legate de teren, nu întotdeauna un teren ieftin este și un teren bun, deasemenea un teren scump nu este neapărat un teren bun. Indicat este să ai o listă cu toate aspectele importante legate de teren pe care să le ceri vânzătorului, astfel ai certitudinea că vei obține toate informațiile necesare în luarea unei decizii potrivite.
Una din informațiile importante pe care trebuie să o ceri vânzătorului este legată de situația juridică a terenului – litigiile sau sarcinile asupra acestuia. Un teren care este liber de sarcini / litigii se poate verifica cu ajutorul unui Extras de Carte Funciară și a actelor în original a dreptului de proprietate. În Extrasul de Carte Funciară puteți vedea dacă terenul este amplasat în intravilan sau în extravilan – pe terenul aflat în extravilan de cele mai multe ori nu poți construii și ți se va cere de la Consiliul Local (Primărie) trecerea lui în intravilan cu ajutorul unui Plan Urbanistic Zonal (P.U.Z.) ce va implica costuri suplimentare, avize de obținut și foarte mult timp pierdut (aproximativ 12 luni).
Tot înainte de achiziția terenului trebuie să verifici reglementările date de Consiliul Local (Primăria) prin Planurile Urbanistice Generale sau Zonale (P.U.G sau P.U.Z.). Cel mai simplu mod de a verifica permisiunile de construire din zonă este ca beneficiarul să îți pună la dispoziție un Certificat de Urbanism de informare – din acesta rezulta indicii urbanistici permiși pe viitorul teren, procentul de ocupare al terenului (P.O.T.), coeficientul de utilizare al terenului (C.U.T.) regimul de înălțime permis în zonă și ce avize ar trebuii să obții pentru viitoarea construcție.
4. Studiul geotehnic. Informează-te foarte bine asupra riscului de inundație din zona în care vrei să achiziționezi terenul, de stratificația solului, daca este stabil și nesurpabil. Stratificația solului este foarte importantă – au existat cazuri în care terenul la suprafață arăta ca un teren normal (stratul vegetal ~ 30 cm), dar substraturile acestuia erau realizate din umplutură (reziduri de materiale de construcții etc.), acest aspect a dus la proiectarea unor fundații mult mai mari, ridicând astfel cu mult costurile construcției
Chiar dacă este o cheltuială la început de drum, acest studiu geotehnic va ajuta proiectantul să dimensioneze fundațiile în funcție de solul pe care îl ai și să îți protejeze fundația de infiltrațiile de apă, dacă este cazul.
5. Suprafața și forma terenului. În funcție de factorii direcți (personali), de nevoile tale și ale familiei suprafața terenului poate fi direct proporțională cu dimensiunea construcției pe care dorești să o realizezi, ținând cont de restricțiile din zonă (P.O.T și C.U T.) dar, nu mai puțin de 200 m2 și o lățime a frontului stradal de minim 12 ml, conform reglementărilor din legea 50/1991 cu modificările legislative prin legea 193/ 2019 pe care o puteți accesa aici.
Pentru un minim de confort, mulți aleg să aibe o curte de minim 1000 m2 în afară de suprafața ocupată de casă, mai ales dacă dorești să amplasezi un garaj și o mică livadă. Aceste suprafețe mari ale loturilor se găsesc în principal la periferia orașelor, de multe ori situate în extravilan, având categoria de folosință: teren arabil – uitați-vă cu atenție la aceste terenuri și țineți cont de sfaturile de mai sus.
Forma geometrică a terenului este foarte importantă deoarece ea va avea un aport destul de mare în forma finală a viitoarei construcții. Este ideal ca terenul să aibă o formă cât se poate de regulată, pentru a fi practic și economic; un teren cu o formă alungită va ”dicta” cel mai probabil o construcție cu o formă similară.
6. Cu cine sau cu ce te învecinezi? Află încă dinainte de a achiziționa terenul ce vecini ai în apropiere. Vizitează zona și intră în discuții cu viitorii vecini, astfel poți afla multe informații și puteți evita asumarea inutilă a unor riscuri financiare.
Deasemenea, luați în calcul clădirile învecinate situate în proximitatea terenului (dacă este cazul), înălțimea acestora și punctele cardinale – astfel veți fi sigur că locuința dumneavoastră nu va fi umbrită de clădirile învecinate. Un arhitect va ține cont de aceste aspecte și te poate ajuta să amplasaezi construcția cât mai optim în funcție de vecinătăți.
7. Ce criterii ar trebuii să îndeplinească un teren bun pentru construire?
Un teren ideal pentru viitoarea construcție ar trebuii să îndeplinească următoarele criterii:
teren amplasat în intravilan
să aibă o lățime a frontului stradal de minim 12 ml
forma acestuia să fie regulată, cu unghiurile cât mai drepte
să aibă utilitățile cât mai aproape (ideal la limita de proprietate)
să fie amplasat la maxim 10 km de oraș pentru a pierde cât mai puțin timp în trafic
să fie retras cu minim 20 m de o stradă principală cu trafic intens și trafic de mare tonaj
să nu fie amplasat într-o zonă inundabilă sau predispusă riscurilor de alunecare de teren
să fie amplasat într-o zonă liniștită, cu vecini pașnici
amplasarea terenului în apropierea unei păduri sau la liziera acestora ar fi un plus destul de mare în alegerea terenului, astfel veți beneficia în fiecare zi de aer proaspăt și oxigenat
Consultarea unui arhitect pentru alegerea terenului poate fi o variantă foarte bună dacă consideri că sunt prea mulți factori de luat în calcul pentru a face o achiziție bună. Prin experiența sa, arhitectul te poate scutii de multe neplăceri și de costuri viitoare.
Consultă un specialist!
Sper că ți-au fost utile cele 7 Sfaturi despre cum să îți alegi un teren bun pentru viitoarea ta construcție.
Echipa JON ARCHITECTS & PARTNERS vă urează mult succes!