După achiziționarea terenului pentru viitoarea ta construcție (citește articolul despre cum să îți alegi terenul de casă) și emiterea în prealabil a unui Certificat de Urbanism, îți prezentăm mai jos câteva sfaturi și răspunsuri asupra celor mai frecvente întrebări adresate de către beneficiarii noștri când doresc să obțină o astfel de autorizație de construire.
Ce reprezintă autorizația de construire / desființare? Ce lege stă la baza acesteia?
Autorizația de construire constituie actul final de autoritate al administrației publice locale pe baza căruia este permisă executarea lucrărilor de construcții corespunzator măsurilor prevăzute de lege referitoare la amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea și postutilizarea construcțiilor. (alineat modificat prin art. I pct. 2 din O.U.G. nr. 214/2008 - publicata la 16 decembrie 2008 - în vigoare de la 14 februarie 2009).
Legea cu nr. 50/1991 stă la baza definirii lucrărilor de construcții și reglementează tehnic elaborarea documentațiilor tehnice, permisiuni și sancțiuni pentru nerespectarea acesteia. Această lege a avut nenumerate modificări și completări de la data primei sale publicări în Monitorul Oficial.
Pentru a putea obține autorizația de construire, documentația tehnică necesară pentru emiterea acesteia trebuie să fie elaborată conform ultimelor modificări și completări în vigoare.
Care este procedura de autorizare a executărilor lucrărilor de construcții?
Aceasta începe odată cu depunerea cererii pentru emiterea Certificatului de Urbanism în scopul obținerii, ca act final, a autorizației de construire, și cuprinde următoarele etape:
emiterea certificatului de urbanism (Primul pas pentru obținerea autorizației de construire, Citește articolul !);
emiterea punctului de vedere al autorității competente pentru protecția mediului pentru investițiile care nu se supun procedurilor de evaluare a impactului asupra mediului (de ex.: construcțiile de importanță redusă, cum ar fi, locuințele);
notificarea de către solicitant a autorității administrației publice competente cu privire la menținerea solicitării de obținere, ca act final, a autorizației de construire, pentru investițiile la care autoritatea competentă pentru protecția mediului a stabilit necesitatea evaluării impactului asupra mediului și a emis îndrumarul conform legislației privind evaluarea impactului anumitor proiecte publice și private asupra mediului;
emiterea avizelor și acordurilor, precum și a actului administrativ al autorității pentru protecția mediului competente privind investițiile evaluate din punctul de vedere al impactului asupra mediului; (prin modificările și completările din ianuarie 2020 aduse legii 50/1991, s-a eliminat necesitatea avizelor de la DSP, Mediu și Circulații - pentru locuințele individuale, anexe gospodărești și împrejmuiri)
elaborarea documentației tehnice necesare pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții, denumită în continuare documentație tehnică - D.T.;
depunerea documentației pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții la autoritatea administrației publice competente;
emiterea autorizației de construire.
Cine este solicitantul autorizației de construire / desființare?
Solicitantul autorizației de construire/desființare poate fi orice persoană fizică sau juridică deținătoare a unui titlu asupra imobilului, care atestă dreptul de proprietate (contract de vânzare-cumpărare, de schimb, de donație, certificat de moștenitor, act administrativ de restituire, hotărâre judecătorească etc.), sau a unui contract de concesiune, contract de cesiune, contract de comodat, ori a unui contract de închiriere (numai pentru construcții cu caracter provizoriu, cu acordul expres al proprietarului de drept).
Solicitarea emiterii unei autorizații de construire/desființare se poate face fie direct de către deținătorii titlului asupra imobilului sau de investitori, fie prin intermediul unui împuternicit, desemnat în condițiile legii, care poate fi consultantul, proiectantul, orice altă persoană fizică sau o persoană juridică autorizată, care are în obiectul de activitate managementul sau proiectarea lucrărilor de construcții.
Se pot emite autorizații de construire fără obținerea unui Certificat de Urbanism?
Da! Prin excepție, se pot emite autorizații de construire și fără documentații de amenajare a teritoriului și de urbanism pentru:
lucrări de modificare, de reparare, de protejare, de restaurare și de conservare a cladirilor de orice fel, cu condiția menținerii aceleiași funcțiuni, a suprafeței construite la sol și a volumetriei acestora;
1) lucrări de supraetajare a cladirilor cu încă un nivel, o singură dată, în suprafață de maximum 20% din suprafața construită desfășurată a clădirilor, cu condiția situării acestora în afara zonelor construite protejate sau a zonelor de protecție a monumentelor, după caz;
2) lucrări de extindere a clădirilor sociale, de învățământ, de sănătate, de cultură și administrative aparținând domeniului public și privat al statului și unităților administrativ-teritoriale, dacă extinderea se încadreaza în prevederile regulamentului local de urbanism aferent planului urbanistic general – PUG sau planului urbanistic zonal - PUZ, aprobat, în vigoare;
3) schimbarea folosinței construcțiilor existente, dacă noua folosință corespunde prevederilor regulamentului local de urbanism aferent planului urbanistic general - PUG sau planului urbanistic zonal - PUZ, aprobat, în vigoare;
lucrări de reparare privind căi de comunicație, dotări tehnico-edilitare și altele asemenea, făra modificarea traseului si, dupa caz, a functionalitatii acestora;
luărari de reparare privind împrejurimi, mobilier urban, amenajări de spații verzi, parcuri și grădini publice, piețe pietonale și celelalte lucrări de amenajare a spațiilor publice;
lucrări de cercetare și de prospectare a terenurilor - foraje și excavări -, necesare în vederea efectuării studiilor geotehnice, exploatărilor de cariere, balastierelor, sondelor de gaze și petrol, precum și altor exploatări;
organizarea de tabere de corturi.
Care este valabilitatea autorizației de construire?
Autoritatea emitentă a autorizației de construire stabilește o perioada de valabilitate de cel mult 12 luni de la data emiterii, interval în care solicitantul este obligat să înceapă lucrările.
În această situație, valabilitatea autorizației se extinde pe toată durata de execuție a lucrărilor prevazute prin autorizație, în conformitate cu proiectul tehnic. de ce documente ai nevoie pentru obținerea unei autorizații de construire:
Neînceperea lucraăilor ori nefinalizarea acestora în termenele stabilite conduce la pierderea valabilității autorizației, fiind necesară emiterea unei noi autorizații de construire. În situația în care caracteristicile nu se schimbă față de autorizația inițială, se va putea emite o nouă autorizație de construire, fără a fi necesar un nou Certificat de Urbanism.
Prin excepție, în cazul justificat în care lucrările de construcții nu pot fi începute ori nu pot fi executate integral la termenul stabilit, investitorul poate solicita autorității emitente prelungirea valabilității autorizației cu cel puțin 15 zile înaintea expirării acesteia. Prelungirea valabilității autorizației se poate acorda o singură dată și pentru o perioadă nu mai mare de 12 luni.
Prelungirea valabilității autorizației de construire/desființare se înscrie în originalul autorizației inițial emise, fără a fi necesară prezentarea unei alte documentații. În această situație emitentul autorizației are obligația de a comunica decizia sa solicitantului, în termen de maximum 15 zile de la depunerea cererii.
Prelungirea valabilității autorizației de construire/desființare reprezintă ultimul termen pentru executarea integrală a lucrărilor.
Taxa de elibarare a autorizației de construcție.
Taxa de eliberare a autorizației de construcție, conform noului Cod Fiscal, reprezinta 0,5 % din valoarea construcției stabilită pe baza declarației dvs. și în funcție de suprafața desfășurată a construcției in cazul persoanelor fizice și 1% din valoarea lucrărilor de construcție în cazul persoanelor juridice.
Valoarea declarată a lucrărilor nu va putea fi mai mică decât valoarea determinată potrivit prevederilor legale în vigoare privind impozitele și taxele locale.
Nimeni nu este scutit de plata autorizației de construire. La realizarea recepției lucrărilor se va realiza o actualizare a taxei de autorizare în funcție de costurile reale sau cele direct consumate. Taxa de autorizație de construire se va plati de catre beneficiarul investitiei atunci cand se depune dosarul la primarie.
Proiectantul este cel care realizează valoarea estimată pentru realizarea lucrărilor de construire. Exista însa multe primării care au o valoare minima impusă sub care estimarea nu se poate face (acest lucru nu este prevazut în legea 50 și deseori a fost atacat în instanță de către beneficiari).
În cât timp se emite autorizația de construire?
Conform ultimelor modificări și completări din ianuarie 2020 aduse legii 50/1991, autorizația de construire (AC) se va emite în cel mult 30 de zile de la data depunerii documentației tehnice.
Deasemenea, aceasta se poate emite și mai rapid, în regim de urgență, în termen de maxim 7 zile lucrătoare, cu perceperea unei taxe pentru emiterea de urgență.
Când își pierde valabilitatea autorizația de construire/desființare?
În situația în care valabilitatea autorizației de construire (inclusiv prelungirea acesteia) a expirat, pentru emiterea unei noi autorizații de construire (în vederea finalizării lucrărilor rămase de executat), valabilitatea Certificatului de Urbanism, precum și a avizelor și acordurilor emise la prima autorizație se menține, cu condiția realizării construcției în conformitate cu prevederile autorizației inițiale.
Pot afla dacă vecinul meu are autorizație de construire, sau construiește ilegal?
Da! Lista autorizațiilor de construire/desființare, completată cu elemente de identificare a imobilului, are caracter public și se afișează la sediul emitentului.
Lista se afișează lunar la sediul emitentului și va cuprinde enumerarea autorizațiilor de construire/desființare emise în luna precedentă (în ordinea eliberării), cu menționarea adreselor imobilelor (sau a altui mod de identificare), a numelor și prenumelor solicitanților, precum și a scopului pentru care acestea au fost eliberate.
Am obținut autorizația de construire! Ce fac acum?
După emiterea autorizației de construire, documentația tehnică - D.T. se dezvoltă în proiectul tehnic - P.Th. și constituie parte integrantă a acestuia, respectiv a detaliilor de execuție, fiind interzisă modificarea prevederilor documentației tehnice - D.T, sub sancțiunea nulității autorizației de construire.
După obținerea autorizației de construire/desființare, pentru execuția obiectivului de investiții, potrivit prevederilor Legii nr. 10/1995 (împreună cu regulamentele de aplicare a acesteia), prin grija investitorului/beneficiarului și a executantului este necesară realizarea următoarelor operațiuni:
urmărirea execuției lucrărilor, este obligatorie și se asigură prin:
Diriginte de șantier autorizat, ca reprezentant al beneficiarului, care urmărește ca execuția lucrărilor să se facă în deplină concordanță cu autorizația emisă (inclusiv cu proiectul D.T.A.C./D.T.A.D., după caz, care a stat la baza emiterii autorizației), precum și pe baza și cu respectarea proiectului tehnic pentru execuția lucrărilor;
Responsabil tehnic cu execuția atestat, ca reprezentant al executantului (persoană juridică cu profil de activitate în construcții).
Costurile necesare pentru urmărirea execuției lucrărilor pe întreaga durată a acestora se includ în valoarea devizului general al investiției.
întocmirea cărții tehnice a construcției.
Aceasta reprezintă evidența tuturor documentelor (acte și documentații) privind construcția, emise în toate etapele realizării ei - de la certificatul de urbanism până la recepția finală a lucrărilor, se întocmește și se completează pe parcursul execuției de toți factorii care concură la realizarea lucrărilor, prin grija dirigintelui de șantier. După recepție Cartea tehnică se completează în continuare, pe întreaga durată de existență a construcției, cu toate intervențiile asupra acesteia, prin obligația beneficiarului.
efectuarea recepției la terminarea lucrărilor în termen, precum și a recepției finale după perioada de garanție, potrivit prevederilor legale în vigoare;
Potrivit prevederilor legale în vigoare recepția lucrărilor de construcții și a instalațiilor aferente este actul prin care investitorul declară că acceptă, preia lucrarea (cu sau fără rezerve) și că aceasta poate fi dată în folosință. Prin actul de recepție se certifică faptul că executantul și-a îndeplinit obligațiile în conformitate cu prevederile contractului și ale documentației de execuție.
Recepția lucrărilor de construcții de orice categorie și a instalațiilor aferente acestora se efectuează atât la lucrări noi, cât și la intervențiile în timp asupra construcțiilor existente (reparații capitale, consolidări, modificări, modernizări, extinderi etc.) și se realizează în două etape:
- recepția la terminarea lucrărilor;
- recepția finală la expirarea perioadei de garanție
Lucrările de construcții autorizate se consideră finalizate dacă s-au realizat toate elementele prevăzute în autorizație și dacă s-a efectuat recepția la terminarea lucrărilor. Efectuarea recepției la terminarea lucrărilor este obligatorie și în situația realizării lucrărilor în regie proprie.
urmărirea comportării în exploatare a construcției.
Urmărirea comportării în exploatare a construcției se face după recepția finală a lucrărilor, pe toată durata existenței acesteia, beneficiarul având obligația de a lua măsurile corespunzătoare pentru asigurarea cerințelor de calitate a construcțiilor, conform prevederilor legale.
Consultarea unui arhitect pentru obținerea unei autorizații de construire este indispensabilă în această etapă a fazei de proiectare. Deasemenea, este de reținut că, întocmirea proiectelor doar pentru faza de proiectare pentru autorizația de constuire (D.T.A.C.) reprezintă un proiect incomplet, și nu te va ajuta să obți recepția finală a lucrărilor. Recepția se poate face doar cu ajutorul fazei de proiectare P.Th. (proiect tehnic), respectiv a detaliilor de execuție (D.D.E.).
Citește și cele 10 sfaturi despre cum să îți alegi un arhitect potrivit pentru tine!Nu te lăsa păcălit de ofertele mici pentru proiecte incomplete, ofertate de cele mai multe ori la faza D.T.A.C. . Cere arhitectului tău proiecte la faza D.T.A.C. + P.Th., respectiv P.Th. + D.D.E. dacă dorești și detaliile de execuție!!
Alege să construiești corect! Nu face rabat la calitatea proiectării, aceasta va ”dicta” calitatea execuției și a construcției în care vrei să locuiești în fiecare zi!
Sper că ți-au fost utile sfaturile noastre și te vor ajuta să obții mai ușor autorizația de construire pentru viitoarea ta construcție.
Echipa JON ARCHITECTS & PARTNERS vă urează mult succes!